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                強化涉☉稅二手房評估 確保公平公正

                2019年12月16日 17:11 段貴珍 點擊:[]

                在我國社會改革開放不斷深化的今天,涉稅二手房價格評估與稅收征管之間關系日趨勢密切。從目前來看,全國在二手↑房價格評估方面的研究和應用目前尚且處於探索階段。一直以來,阿克蘇地區價格認定局主動適應和引領經濟發展新常〖態,全面深化涉稅價格工作改革,強化地區涉稅二手房價格管理,為群眾辦事營造良好服務環※境。

                一、涉稅二手房評估的現狀

                涉稅財物價格認定工作是指政府價格主管部門設立的價∑ 格認證機構,對稅務機關在征稅過程中出現的價格不明、價格有爭議的情況進行計稅價格認定的行為。根據2011年《國家發展改革委、國家稅務總局關於☆開展涉稅財物價格認定工作的指導意見 》(發改價格[2010]770號)精神,阿克蘇地區價格認定▼局啟動涉稅房產評估工作。自此,阿克蘇市的涉稅評估數量從呈現逐年遞〖增的趨勢,從2011年700余件到2018年4000余件,而今年截至目前已經達到4700余件。目前,阿克蘇地區八縣一市都已開展涉稅財務價格認定工作。為確保公平公正,今年我局積極探索擬定了《阿克蘇市行政區域內涉稅住宅類二手房區域化定價方案》和《阿克蘇市涉稅財物價格認定工作管理辦法》,為進一步規範了涉稅房產評估行為奠定了基礎。

                二、涉稅二手房評估的意義

                隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善和【價格、稅收制度改革♀的日益深化,稅收工作和價格工作的關聯性日漸緊密,稅收征管工作越來越多地涉及到價格認定方面的問題,政府價格主管部門與稅務機關共同開展涉稅財物價格認定工作,可以相互彌補在↓專業性方面的不足,堵塞由於計稅價格不準確造成的稅收征管漏洞,增強■稅收征管工作的科學性、客觀性和公正性,減少稅收征納雙方在價格方面的糾紛,從而起到維護國家稅權,保護納稅人合法權益的積極作用。

                一是維護公平稅負,促進稅收增長。據不完全統計,自2011年以來,阿克蘇地區價格認定局共辦理涉稅房產評估業務14500余件,涉稅金額32億元,直接增加財政稅收3千萬多元。

                二是價格認定涉稅房產評估為一房一價。充分考慮各小區的實際情況來進行價格認定,有效化解征納雙方在計稅價格方面的糾紛,避免了稅收爭議。

                三是對稅務機關規避征管風險起到了積極作用。具體工作中,大宗房地產交易、土地增值稅清算等一直是稅收執法風險較高的領域,涉稅財物價格認定既為稅收征管提供了客觀的價格依據,規範了稅收征管稅額核定,也極大降低了稅收征管的工作風險。

                四是免費價格認定減輕了納稅人經濟負擔。價格認定機構對計稅價格進行免費認定,不僅提高了認定結果的客觀性,有效避免了征納雙方因費用分攤而起爭執,也為納稅人減少了經濟負擔。

                三、存◣在的問題及成因

                1.價格認定工作人員少。經過這些年阿克蘇地區經濟的高速發展阿克蘇存量房也在逐年增長,造成涉稅評估業務量逐年提升,但因人員少又必須在規定時間做出評估報告,所以工作量越來越大,同時房地產價格認定又是一項技術復雜,工作周期相對較長的工作,況且作為房地產稅收征管過程中新增加的一項工作程序,納稅人往往會對涉稅價格認定的工作效率提出較高要求。這些都要求我們盡快解決質量和效率之間︻的矛盾問題,既不能因為過於追求工作進度而影響到認定結論的準確,又不能一味的講究報告的完善程度,要盡量使認證報告做到簡易、清晰、完整和準確△。

                2.涉稅財務認定涵蓋內容多。由於應用範圍廣,專業性較強,所以對評估工作人員的專業素養有較高的要求,所以工作人員的業務素養還有待提高。

                3.評估結果★偏差。雖然制定了區域¤化定價方案,每個區間的價@格差距為500-600元,但由於不同的工作人員對房產存在認識偏差,對同一套房屋評估可能會存在100-200元的差距。

                四、針對存在的問題建議

                在今後的涉稅二手〓房價格評估中,我們要全面貫徹黨的十九大精神,以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,準確認識和把握價格認定工作面對的新要求,堅決把價格認定工〓作統一到黨中央和自治區黨委工作部署之中。

                1.加強業務學習,培養專業人員。存量房交易涉稅價格認定專業技術性強,對辦理人員的業務能力要求高,價格認定工作人員要具備系統的房地產估價專業理論知識和實踐操作技能,需要不斷加強㊣學習,提高自身的專業素養,保證在技術層面不出錯。

                2.建立多渠道調查途徑。容易產生爭議的認定事項往往是疑難、復雜或者鮮有交易的,我們出具的價格認定結論一般都是從理論角度得出的理論值,與實際情況並不一定就沒有偏差。因此通過多渠道調查就尤為必要,平時應多關註╳司法拍賣平臺交易記錄,通過房產中介、網絡等渠道多了解相關交易信息,對一些特殊標的多總結多分析,盡量將理論與實際的差距縮小,及時♂有效化解價格爭議。

                3.由稅務部門建立房產價格自動估價等相關系統。只要在交易時錄入房產面積↘、朝向、房齡、樓層等信★息,系統∏自動生成一個評估價作為納稅基數,這樣就不需要評估,只需直接去提供資料就可以直接交稅,方便了群眾也避免了工作人員的理認識偏差導致的價Ψ 格差異。在建立系統時需做到以下幾點:一是在數據采集上,對全市各區域、各地段、各樓盤的不同房屋結構、樓層、面積、朝向、小區環境等價格信息進行全面收集,實現數據收集全覆蓋。二是在數據核定上,稅務部門聯合相關部門組織專業人員對收集的№房屋信息進行數據審核、風險評估,錄入智能評估系統並上線運行。三是在數據更新上,為了確保評估系統數據與存量房價格波動一致,根據各區域、各時段以及交易價格情況的變動差異,適時對智能評估系統數據進行科學、合理的調整。

                結語:

                “家”是由象形文字演變而來,那寶蓋頭就是頭上的屋頂,無論是人還是動物那擋風遮雨的家是首要的,所以對人民群眾來說房子是生活的必需品,二手房評估價格對人民群眾來說尤為重要,所以要ξ 科學、合理、公平、公正的進行二手房價格評估,確保阿克蘇地區二手房交易秩序。

                文章來源:阿克蘇地區發展改革委

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